Wer ist Bauherr - und verantwortlich?

Verantwortlich für den baulichen und auch den Nutzungs-Zustand eines Grundeigentums sind generell die Eigentümer nach dem Grundbuch (und Erbbauberechtigte); für Wohnungseigentum/ Teileigentum auch die Teileigentümer, soweit nicht die Eigentümergemeinschaft zur Verantwortung zu ziehen ist. Als Bauherren können auch andere natürliche und jurstische Personen fungieren:

Bauherren beim Bauantrag

Beim Bauantrag etc. ist "Bauherr", wer den Antrag als solcher unterschreibt. Das können eine einzelne Person, eine Gemeinschaft mehrerer Personen (z.B. Paar, GbR, Erbengemeinschaft) oder eine den oder die Bauherren vertretende Person sein. In dem Fall muss dem Antrag eine rechtswirksame entsprechende Erklärung (aller anderen Bauherren zugunsten eines Bauherrn) oder eine solche Vollmacht (z.B. Bauherr/en zugunsten des Entwurfsverfassers als Beauftragtem) beigefügt sein. Es darf aber auch eine andere Person den Bauantrag oder z.B. die Bauvoranfrage stellen, solange ein Sachbescheidungsinteresse nachgewiesen werden kann. Z.B. kann es ein Kaufinterressent sein, der nur bei Genehmigung kaufen möchte, aber auch ein "Strohmann" (oder eine Strohfrau). Diese Person erhält dann den Genehmigungsbescheid und muss die Gebühren dafür entrichten; sie gilt der Behörde so lange als Bauherr, solange für das genehmigte Vorhaben kein "neuer Bauherr" bekannt ist.

Bauherren als Verpflichtete

Rechtlich (bezüglich der Pflichten) sind beim Neubau und Umbauten Bauherren, wer die die Verfügungsgewalt über das Baugrundstück hat. Es kann z.B. ein Bauträger als Bauherr den Bauantrag stellen und bis zur Inbetriebnahme bei der Behörde als solcher angesehen werden, wenn der Behörde nicht angezeigt wurde, dass zwischenzeitlich durch Verkauf andere Personen "Bauherren" geworden sind. An dieser Schnittstelle entstehen häufig Probleme: Bauherren haben z.B. vom Bauträger durch Kaufvertrag ein fertiges Haus erworben und sind vor der Fertigstellung Grundeigentümer, insbesondere bevor die Beseitigung maßgeblicher durch die Behörde reklamierter Mängel erfolgt ist (vgl. => Abnahme). Wenn der Bauträger diese Mängel nicht freiwillig abstellt, werden Maßnahmen der Behörde dann gegen die neuen Bauherren/ Verfügungsberechtigten gerichtet. Diese müssen dann für Abhilfe sorgen und ggf. Kosten dafür ihrem Bauträger in Rechnung stellen - so wie Bauherren auch sonstige zivilrechtliche Ansprüche selbst durchsetzen müssen (vgl. dazu => Abnahme von Handwerkerleistungen).

Bei Nutzungsänderungen und Problemen aus Nutzungen können anders auch (nur) die Nutzer als Bauherren bzw. Verpflichtete gelten: wenn sie den Nutzungsänderungsantrag gestellt haben und/ oder wenn sie die Verfügungsgewalt über das Objekt haben (für den von ihnen vertraglich genutzten Teil).

Rechtsnachfolger von Bauherren

Üblicherweise wird davon ausgegangen, dass Rechtsnachfolger von Bauherren diejenigen Personen sind, die zeitlich nach diesen Verfügungsgewalt über ein Baugrundstück bzw. ein Grundeigentum haben. Es können im Verlauf vieler Jahre auch eine Vielzahl von Rechtsnachfolgern sein - bis zum aktuellen Eigentümer. Bezüglich der Verantwortungen, Pflichten und ggf. Haftungsansprüche gilt das so, bezüglich der Rechte aber nur eingeschränkt: Wer eine Baugenehmigung veranlasst, die Planungskosten getragen hat und im Besitz der Genehmigungsdokumente ist, darf die Ausnutzung durch andere Personen untersagen. Anders herum: Die Behörde darf "Anderen" keine Baugenehmigungen oder Bauvorbescheide zur entsprechenden Ausnutzung zur Verfügung stellen.