Verantwortungen und Pflichten

Nach den Landesbauordnungen werden den Eigentümern, Erbbauberechtigten und tlw. auch Nutzern Verantwortungen und Pflichten nicht so direkt zugewiesen, wie den am Bau bzw. an der der Herstellung Beteiligten. Dennoch sind sie mehr oder weniger Rechtsnachfolger von Bauherren und anderen Voreigentümern; nun sind sie verantwortlich und müssen haften (und Vor-Verpflichtete haftbar machen, soweit noch möglich).

Die Pflichten bestehen von Gesetzes wegen: grundsätzlich und ohne besondere behördliche Aufforderung.

Gesetzliche Vorgaben für die Unterhaltung von Bestandsimmobilien

Neben den Verantwortungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), z.B. auch den Verkehrssicherungspflichten (vgl. § 823 BGB) und z.B. Vorschriften des Nachbarrechts bestehen eine Vielzahl von Pflichten und Verpflichtungen auch aus dem öffentlichen Recht, hier dem Baurecht. Dazu bestimmt die zentrale Vorschrift der Landesbauordnungen (§ 3, erster Satz):

"Bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2 sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit oder die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet wird."

Darin sind umfangreiche Pflichten begründet, die mit vielen anderen Vorschriften detaillierter beschrieben wurden. Eine Kernfrage könnte schon sein (besonders für Kaufinteressenten), ob die Baugenehmigungspflichten beachtet wurden und ob Formelles zur Bestandsimmobile ordnungsgemäß erledigt wurde und nachgewiesen werden kann.

Zur Wahrscheinlichkeit des Bekanntwerdens von Pflichtverletzungen

Pflichtverletzungen werden spätestens dann hinterfragt, wenn Probleme bekannt geworden sind: beispielsweise

aus Haftungsfällen, wenn z.B. Menschen zu Schaden gekommen sind (Baugefährdung, vgl § 319 StGB),
aus Schadensfällen, wenn durch bauliche, anlagentechnische oder nutzungsmässige Notwendigkeiten Kosten entstehen,
in der Folge von sogenannten "wiederkehrenden Prüfungen" oder Brandschauen u.ä.,
aus Anzeigen von Dritten; z.B. Nachbarn, Mietern und Pächtern u.ä.,
nach einer Kontrolle z.B. der Bauaufsicht oder der Feuerwehr,
in der Folge eines Grundstücks- oder Wertermittlungsgutachtens,
beim Verkauf bzw. bei Neuvermietung.

Die Pflichten bei bei einer mehreren verpflichteten Personen

Für den baulichen und sonstigen Zustand einer Immobilie in Betrieb und Nutzung ist der Eigentümer (der oder die Eigentümer nach dem Grundbuch = alle gemeinsam und jede/r für sich), bei bestehendem Erbbaurecht entsprechend der oder die Berechtigten. Für Belange der Nutzung sind der oder die Eigentümer und z.B. Mieter gemeinschaftlich verantwortlich, jede/r dabei im Umfang seiner Einwirkungsmöglichkeiten und -pflichten. Daraus ergibt sich, dass der Eigentümer die Grund-Verantwortung hat. Diese kann er für Belange der Nutzung vertraglich großteils auch auf Mieter und andere Dritte übertragen - ohne aber, dass die Grundverantwort ganz abgegeben werden könnte, die Pflicht zur Kontrolle bleibt.

Die Behörde ist bei mehreren verpflichteten Personen i.d.R. berechtigt, sich eine der Personen auszusuchen, gegen die sie Forderungen richtet.