Pflichten und Haftungen

Die zentrale Haftung für die Pflichterfüllung bei der Planung, der Herstellung und dem Betrieb einer Immobilie hat jeweils der-/ diejenige, der/ die für den Knackpunkt verantwortlich ist (wobei zunächst von einer gemeinschaftlichen Haftung ausgegangen wird

für den Teil Planung, Herstellung, Inbenutzungnahme der "Bauherr"/ die "Bauherrin" (oder die Gemeinschaft mehrere Bauherren als GbR, auch Erbbauberechtigte) und die späteren Rechtsnachfolger; wichtigste Pflicht ist die Beauftragung der notwendigen Fachleute wie vorgeschrieben - oder wofür dem Bauherrn die Kenntnisse fehlen.
für Nutzung, Betrieb und Instandhaltung der Eigentümer (oder die Gemeinschaft mehrerer Eigentümer als GbR oder die Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz).
für Betrieb/ Nutzung möglicherweise auch der Nutzer (Mieter, Pächter), wenn er in bezug auf den Knackpunkt allein verfügungsberechtigt ist (z.B. bei zugestelltem Rettungsweg) bzw. wenn er "Handlungsstörer" ist.

Haftung wird den o.g. Personen nur insoweit abgenommen, wie sie pflichtgerecht für die Beauftragung der notwendigen Fachleute sorgen (und diese "leisten" und, wichtig: auch für ausreichende Zeiträume gewährleisten, was z.B. bei GmbHs nicht gesichert ist). Dabei haftet jede/r im Rahmen seines/ ihres Wirkungskreises (in NRW siehe z.B. § 56 Landesbauordnung).

Diese Beauftragung ist die wesentlichste Pflicht des Bauherrn und seiner Rechtsnachfolger. Darüber hinaus geben die öffentlich- rechtlichen Vorschriften Bauherren eine Vielzahl weiterer Pflichten vor, z.B.

(Bau-)Genehmigungspflichten, sowie die Pflicht, notwendige Sondernutzungen genehmigen zu lassen,
Pflichten, Termine anzuzeigen; z.B. Baubeginn, bestimmte Bau- Zustände, Fertigstellung,
Pflichten, Feststellungen anzuzeigen bzw. zu melden, z.B. den Fund von Altlasten, möglichen Bodendenkmalen o.ä. die Feststellung von Hausschwamm,
Pflichten, bestimmte Kontrollen und Prüfungen durchführen sowie eine Mängelfreiheit bescheinigen zu lassen,
Pflichten, grundsätzlich für Sicherheit und ordnungsgemäße Zustände zu sorgen, wobei ergänzend die Verkehrssicherungspflicht nach dem BGB zu nennen ist.

[nbp]

Die Pflichten können auf Dritte übertragen werden (z.B. auf die zu beauftragenden Fachleute). Es verbleibt aber bei der Pflicht, die Leistungen der Dritten entsprechend dem erteilten Auftrag sicherzustellen.