Behördliche Garantien zur Bestandsimmobilie

Bestandsimmobilen (Baulichkeiten auf Grundstücken sowie deren Nutzungen) wurden aufgrund der Baugenehmigungspflichten in der Regel mehr oder weniger unter Aufsicht der zuständigen Bauaufsichtsbehörde hergestellt und in Betrieb genommen - nach einer Baugenehmigung oder bei einfachen Vorhaben auch nach anderen Verfahren. Die behördlichen Garantien daraus werden aber meistens weit überbewertet.

Dokumente und andere Unterlagen als Nachweise zur Bestandsimmobilie

Zu allen den v.g. Verfahren sind dauerhaft aufzubewahrende Unterlagen vorgeschrieben:

Bauantrag, Anzeige oder ähnliches (Verfahrenseinleitung),
Bauvorlagen zu dem seinerzeit Geplanten, sowohl bei Bauanträgen wie auch bei anderen Verfahren,
Baugenehmigungsdokument einschl. ergänzende Unterlagen, soweit zu genehmigen war.

Diese Unterlagen sind Dokumente zum dauerhaften Nachweis der formellen Zulässigkeit und zum formellen Bestandsschutz aus der Baugenehmigung, bzw. im Fall mehrere Genehmigungen nacheinander aus der maßgeblichen Baugenehmigung.

Die Behörde ist nicht verpflichtet, diese auch für die Eigentümer aufzubewahren (jedenfalls bei einem vorausgegangenen Genehmigungsverfahren) oder sich für eine vergebliche Suche zu rechtfertigen. Nicht selten gibt es auch gar keine Baugenehmigung o.ä. (und keinen seinerzeitigen Bauantrag).

Weiter gehören zu Bestandsimmobilien Unterlagen aus der Zeit der Planung, der baubegleitenden Prüfung durch Fachplaner und Sachverständige sowie der sogenannten Abnahme durch die Behörde (falls eine solche stattzufinden hatte), erst recht der Abnahme von Handwerkerleistungen und Planerleistungen. Dieses sind allerdings Unterlagen, die für die Inanspruchnahme von Garantie- und Haftungsfolgen und für spätere Änderungen die gewichtigere Bedeutung haben.

Wer ein berechtigtes Interesse nachweisen und sich ausweisen kann, hat die Möglichkeit, bei der zuständigen Behörde Akteneinsicht zu nehmen, den Baugenehmigungs-Zustand zu kontrollieren (soweit die Akten greifbar sind) und sich auch Kopien der o.g. Unterlagen fertigen zu lassen.

Garantien, Beweise und Nachweise aus Baugenehmigung(en) und Bauvorlagen

1.		Da häufig Nach- und Folge-Anträge und -Verfahren üblich sind: Es gilt im Zweifel die letzte, die maßgebliche Baugenehmigung oder das vergleichbare Verfahren. (Da gibt es formell sehr viele Fallstricke, wenn eine Nachprüfung erforderlich wird.)
2.		Die komplette Baugenehmigung (vgl. oben Nr. 3) oder die Unterlagen der Genehmigungsfreistellung o.ä. müssen dem Zustand der Bestandsimmobilie einsprechen. Gelten und Bestandsschutz müssen gewahrt sein. Ob ggf. festgestellte Abweichungen genehmigungsfähig bzw. zulässig sind, wäre rechtzeitig zu klären.
3.		Auch wenn die Bestandsimmobile dem genehmigten (oder auch freigestellten) Zustand entspricht, kann sie doch in vielen Belangen (Bauprodukte, Bauausführung, Details, Nutzungsbelange) unzulässig sein, weil mit der Baugenehmigung dazu wenig oder gar nichts geprüft und reglementiert wurde - was den wenigsten Bau-Beteiligten und Bau-Betroffenen bekannt ist. "Baugenehmigt" heißt nicht: "in allem zulässig". Auch behördliche Bauzustandsbesichtigungen und die sog. Abnahme ändern das nicht.
4.		Wieviel die Behörde mit dem Verfahren zu prüfen und mehr oder weniger zu garantieren hat, richtet sich nach den Vorschriften der Landesbauordnung zum Zeitpunkt der Baugenehmigung bzw. der Freistellung - und danach • nach der Art des Vorhabens (Gebäude geringer Höhe, Gebäude mittlerer Höhe, Sonderbau) • nach dem Genehmigungsverfahren oder dem alternativen "Verfahren" und dem dafür vorgesehenen Prüfumfang.
5.		Bei den meisten Bestandsimmobilien mit oder für Wohnnutzungen - je nach Land, Verfahren und Vorschrift - beschrängte sich die bauaufsichtliche Prüfung in den letzten Jahren vorwiegend auf die Prüfung der Belange des Planungsrechts. Verantwortung und Haftung wurden damit zu einem gewichtigen Teil auf den Bauherrn und seine zu Beauftragenden übertragen: Entwurfsverfasser, Fachplaner, bescheinigende Sachverständige, Bauleiter, Handwerker.