Die überbaubare Fläche und die nicht überbaubare

Überbaubare Flächen haben sowohl auf Baugrundstücken im im Zusammenhang bebauten Ortsbereich (§ 34 BauGB) wie besonders im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 30 BauGB) Bedeutung.

Die Vorschrift zu den Überbaubaren Flächen ist definiert in § 23 BauNVO:

"(1) Die überbaubaren Grundstücksflächen können durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden. § 16 Abs. 5 ist entsprechend anzuwenden....

(4) Ist eine Bebauungstiefe festgesetzt, so gilt Absatz 3 entsprechend. Die Bebauungstiefe ist von der tatsächlichen Straßengrenze ab zu ermitteln, sofern im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist.

(5) Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 zugelassen werden. Das gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können."

Bebauungspläne, zumal sehr viel ältere, können überbaubare Flächen auf recht unterschiedliche Art und Weise bestimmen, auch ausschließlich textlich. Bebauungspläne aus den letzten Jahrzehnten haben aber meist überbaubare Flächen dargestellt, die von Baugrenzen und häufiger auch einer oder mehrerer Baulinien umgrenzt sind und auch durch textliche Festsetzungen ergänzt sein können.

Zulässigkeiten

Innerhalb der überbaubaren Flächen ist das Planen und Herstellen zulässig, und zwar im Rahmen der ergänzend vorgegebener Ausnutzungsziffer (Grundfläche, GRZ) zunächst für die Hauptgebäude und -Anlagen. Es kann also eine sehr großflächige Überbaubare Fläche vorgegeben sein und dennoch über die GRZ nur eine rel. kleine Fläche bebaubar sein. In dem Fall sollte den Bauherren bauleitplanerisch nur ein großer Gestaltungsspielraum gegeben werden!

Nebengebäude und Nebenanlagen können, soweit für diese nicht besondere Festsetzungen getroffen wurden, im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtsbehörde zugelassen weden. (Soweit es um Garagen und Stellplätze im sog. Bauwich geht, dürfte das Ermessen aber gegen Null tendieren. Dagegen sind Anlagen der Fremdwerbung auf nicht überbaren Flächen kaum genehmigungsfähig.)