Die Geschossfläche im öffentlichen Baurecht

Das öffentliche Baurecht (hier das auf dem Planungsrecht fußende) dient den bauleitplanerischen, gesellschaftspolitischen, städtebaulichen und die Interessen der Grundstücke und Gebäude nutzenden Bürger ausgleichenden Zielen. Soweit eine Obergrenze für die Geschossfläche vorgeschrieben ist, waren anders als bei den näher beschriebenen Bauwerksflächen diese Ziele Grundlage für die Festsetzung. Also folgt die Berechnung auch anderen Regeln.

Die Geschossfläche ist mit Indiz für das in Bebauungsplänen festzusetzende „Maß der baulichen Nutzung“ dessen jeweilige Grenzen beim Planen und Bauen einzuhaltenden sind (vgl. BauNVO, §§ 16 und 18 bis 21 a). Dieses Maß kann sich u.a. bestimmen aus:

der Grundflächenzahl (GRZ),
der Geschossflächenzahl (GFZ) und
der Baumassenzahl (BMZ).

Die Festsetzungen bestehen meistens für den Bereich eines Baugebietes (dieses begrenzt durch öffentliche Straßen und sogenannte Knödellinien), in selteneren Fällen auch nur für Grundstücke, Grundstücks- oder Gebäudeteile. In der Regel ist die Geschossfläche als Höchstmaß festgesetzt; sie kann aber auch als Mindestmaß festgesetzt sein.

Grundlage für die Festsetzung einer Geschossflächenzahl ist § 20 Abs. 3 f BauNVO 1990 (Abs. 2 f BauNVOen davor). Ermittlung und Nachweis haben entsprechend den Vorgaben an dieser Stelle zu erfolgen; für anders lautende Auslegungen ist – vom Bundesverwaltungsgericht mit der Entscheidung vom 7.6.2006 ausdrücklich klargestellt – kein Raum.

In dieser Anwendung ist die Geschossfläche in der Regel (vgl. § 20 Abs. 2 BauNVO 1990, Abs. 1 der BauNVOen davor) als Summe der Geschossflächen auf einem Baugrundstück in Bezug zu bringen zur Größe des Baugrundstücks *, woraus sich die GFZ als entsprechend nachzuweisende Kenngröße errechnet.

Die Geschossfläche kann – neben ihrer grundsätzlichen Anwendung nach städtebaulichen Zielen – im öffentlichen Recht auch Maßstab für andere Anwendungsfälle werden, so wie in der zitierten Bundesverwaltungsgerichtsentscheidung zur Rechtmäßigkeit einer Verwaltungsgebühr geschehen.

Soweit eine Geschossfläche öffentlich-rechtlich anderweitig zum Maßstab werden soll, ist dafür das Ziel der Anwendung im Auge zu behalten, das im zitierten Fall nicht die städtebauliche Dichte zum Maßstab hatte, sondern den nach dem Landesgebührenrecht zugrunde zu legenden erwarteten wirtschaftlichen Nutzen des Bauherrn aus der Befreiung von der festgesetzten max. Geschossfläche (vgl. § 31 Abs. 2 BauGB). Unter dieser Prämisse ist für die Bestimmung dieses wirtschaftlichen Nutzens die dafür maßgebliche Geschossfläche nach sachgerechten Kriterien zu ermitteln.

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* Die maßgebliche Grundstücksfläche kann aus einer Vielzahl von Flurstücken bestehen, umfasst aber nur das Baugrundstück i.S. des § 19 Abs. 3 BauNVO, also keine Flächen vor der Straßenbegrenzungslinie und auch z.B. keine als private Straßen- oder als Grünflächen festgesetzten Flächen.