GF und GFZ: Grundsätzliches

Zu den Details der Ermittlung der Flächen zugunsten des Maßes der Nutzung – insbesondere der Geschossflächen – gab es bisher kaum Rechtsprechung oberer Gerichte, die Aufklärung hätte geben können. Dagegen lieferten widersprüchliche Rechtsprechung, Kommentierungen und anderes Schrifttum eher irritierende Informationen und führten vielfach zu fehlerhaften Flächenermittlungen und im Ergebnis teilweise auch zu rechtswidrigen Planungen. Die Situation hat das Bundesverwaltungsgerichts zum Anlass genommen, mit seiner Entscheidung vom 07.06.2006 (4 C 7.05), um auch für die Ermittlung der Geschossfläche Klarheit zu schaffen.

Unter Bezug auf die Absichten des Gesetzgebers bei der Formulierung der Baunutzungsverordnung(en) und die Absichten der Planer bei der Aufstellung eines das festzusetzende Maß der Nutzung begründenden Bebauungsplanes wurde nun klargestellt, dass für die Ermittlung allein der anzuwendende Gesetzestext gilt. Soweit es nämlich um das städtebaulich begründete Kriterium der Dichte und Baumasse geht, ist nicht einzusehen, warum andere als die aus den Vorschriften zweifelsfrei abzuleitenden Regeln gelten und zu reduzierten Flächen führen sollen.

In der Praxis ist nicht überall bekannt, wie weit diese Berechnungen vielleicht miteinander harmonieren und was die jeweiligen Unterschiede ausmacht. Das verwundert auch deshalb wenig, weil schon die zuvorderst zugänglichen Informationen dazu widersprüchlich sind. So hat ein Blick ins Internet gezeigt, dass beispielsweise zur Geschossfläche die Informationsbörsen, aber auch Fachlexika zur Immobilienbewertung, sämtlich (jeweils unterschiedliche ) fehlerhafte Erläuterungen enthielten.

Bei Bau-RAT wird an die Adresse der Planer zur Geschossfläche sowie zu den anderen aus zivilem und öffentlichem Baurecht zu ermittelnden Bauwerksflächen Stellung genommen und erläutert, wie diese aus unterschiedlichen Begründungen zu ermittelnden Flächen vielleicht miteinander korrespondieren.