Die Baugenehmigung - Inhalte und Wirkungen

Rechtlich ist die Baugenehmigung ein Verwaltungsakt

Dieser Verwaltungsakt erfolgt auf Grundlage einer vorherigen Prüfung des Bauantrags einschl. der dem Antrag zugehörigen Bauvorlagen durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde; dies aber nur in dem Umfang, den das öffentliche Recht vorsieht. Rechtsgrundlage ist die entsprechend Vorschrift der LBO (eigentlich mehrere Vorschriften) in Verbindung mit § 35 - 42 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG).

Real besteht die Baugenehmigung aus der Summe mehrerer Teile

dem Genehmigungsbescheid der Behörde (einschl. Rechtsbehelfsbelehrung), häufig ergänzt durch
Nebenbestimmungen unterschiedlicher Qualität und Rechtswirkungen
(Auflagen, Bedingungen, Befristungen, vgl. § 36 Abs. 2 VwVfG, auch Hinweise),
sowie immer
einer Ausfertigung aller der Prüfung und Genehmigung zugrunde liegenden und entsprechend gestempelten Bauvorlagen, die per Grüneintragungen ebenfalls Nebenbestimmungen enthalten können.

Ebenfalls dazu können zum Nachweis der Zulässigkeit/ Ordnungsmäßigkeit Bescheinigungen Sachverständiger zu von diesen zu prüfenden Sachverhalten gehören (meist bautechnische Nachweise); auch diese Bescheinigungen einschl. der zugrunde liegenden Unterlagen gelten in Gänze mit den zugrunde liegenden geprüften Unterlagen.

Die Wirkungen der Baugenehmigung sind in zwei Perioden zu sehen:

Während der Geltungsdauer, die durch die LBO bestimmt wird, berechtigt sie ab dem Tag des Zugangs zum Herstellungsbeginn (in NRW sind das nach § 77 BauO NRW drei Jahre, wobei auf Antrag eine Verlängerung bis zu einem Jahr möglich ist). Generell verlängert sich diese Frist um die Zeit der Herstellung bis zur Fertigstellung des für die Genehmigung maßgeblichen Umfangs (das jedoch nur, soweit die Ausführung nicht um mehr als 1 Jahr unterbrochen wird). Danach gilt die Baugenehmigung als "verbraucht" und müsste ab dann neu beantragt werden.
Während der Nutzung des entsprechend der Baugenehmigung hergestellten Vorhabens, soweit und solange die Baugenehmigung gilt und auch ein formeller Bestandsschutz gegeben ist. (In mancherlei Fällen entsteht dieser Bestandsschutz genau genommen gar nicht erst, weil das Vorhaben entscheidend nicht nach der Genehmigung hergestellt wurde. Das würde nach Gerichtsentscheidungen auch eine behördliche sogenannte Abnahme nicht heilen.)

Die Baugenehmigung wirkt für den Antragsteller, aber auch für dessen Rechtsnachfolger.

Der jeweilige Eigentümer oder anderweitig Betroffene ist für den Nachweis der Baugenehmigung oder (z.B. bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben) der anderweitigen Zulassung bzw. Zulässigkeit verantwortlich, nicht die Behörde!

Da niemand beanspruchen kann, dass die Behörde die für den Nachweis nötigen Unterlagen vorhält oder im Bedarfsfall gar selbst recherchiert, sollten die Baugenehmigung und die ergänzenden sowie Folge-Dokumente vom Eigentümer sorgfältig aufbewahrt und von Kaufinteressenten ebenso sorgfältig geprüft und mit dem Bestand abgeglichen werden (=> Hausakte)!

Als besondere Arten der üblichen Baugenehmigung gibt es noch

Bauvorbescheid (vorweggenommer Teil, berechtigt aber nicht zum Herstellungsbeginn),
Nachtrags-Baugenehmigung (Genehmigung einer Umplanung zwischen Genehmigung und Herstellung),
nachträgliche Baugenehmigung (nachträgliche Genehmigung einer Änderung oder eines Zustands),
Teilbaugenehmigung (Vor-Genehmigung von beschriebenen Bauabschnitten),
befristete Baugenehmigung
(Genehmigung eines vorübergehend zu duldenden meist eher tlw. unzulässigen Zustands),
Baugenehmigung a.G. Typengenehmigung (z.B. für eine Fertiggarage - in Kombination).