Zum Aufenthaltsraum

"Aufenthaltsräume" müssen beim Bauen und Nutzen die höchsten Sozial- und Sicherheitsstandards erfüllen. Entsprechend sind viele Anforderungen daran definiert.

Ein Raum ist als Aufenthaltsraum zu bewerten,

wenn er im Bauantrag als solcher beschrieben und unter bestimmten Voraussetzungen nach bauaufsichtlicher Prüfung und Genehmigung als solcher festgeschrieben ist. Das gilt aber nur, wenn die Raumnutzung von der Bauaufsichtsbehörde hätte mit geprüft werden müssen; beim vereinfachten Genehmigungsverfahren oder gar der Genehmigungsfreistellung gilt das nur sehr eingeschränkt,
wenn er real als solcher genutzt wird, unabhängig von Recht und Genehmigung (er kann dann aber als solcher unzulässig sein bzw. noch Anforderungen erfüllen müssen, was z.B. häufig bei obersten Geschossen und im Untergeschoss vorkommt; das gilt auch für vereinfacht zugelassene Gebäude, vgl. 1.).

Vorschrift zum Begriff, z.B. § 2 Abs. 7 BauO NRW Stand 2013 (LBOs anderer Bundesländer ähnlich)

"Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind."

Es geht also um die Intensität, jeweilige Dauer und ggf. Regelmäßigkeit des Aufenthalts in dem jeweiligen Raum. Die Rechtsprechung hat dazu für die Berechnung der Geschossflächen entschieden, dass z.B. ein Abstellraum (in geringer Größe für eine Wohnung üblicherweise notwendig oder auch wegen seiner Ausgestaltung als Aufenthaltsraum ungeeignet) ein WC- Raum und ein Badezimmer nicht als Aufenthaltsraum gelten. (Für ein Bad wäre jedoch schon einzuschränken, dass es heutzutage der Größe und Ausstattung nach durchaus Aufenthaltsraum-Qualitäten haben kann und dann auch so einzurechnen ist.)

Die Frage, ob ein "Gästezimmer" oder ein "Hobbyraum" als Aufenthaltsraum zu bewerten ist, entscheidet sich nach dem Zusammenhang: Planungsrechtlich (für die Geschossfläche und den Nachweis der GFZ) muss ein Aufenthaltsraum angenommen werden. Bauordnungsrechtlich (hinsichtlich sozial- und sicherheitsrechtlicher Eignung) kann das verneint werden, wenn es der fragliche Raum die Anforderungen an einen Aufenhaltsraum nicht erfüllt und nachweislich selten genutzt wird.

Wichtigste Anforderungen an einen Aufenthaltsraum, der als solcher offiziell so genutzt werden soll
(mit "offiziell" ist gemeint: vermietet oder anderweitig öffentlich genutzt - also nicht nur familienintern):

eine ausreichende Belichtung und Belüftung über Fenster (regulär nach Rohbaumaßen > 1/8 der Raum-Fläche),
eine ausreichende lichte Höhe (z.B. nach LBO NRW mindestes 2,40 m zwischen Fußboden und Decke, wenn eine geringere Höhe nicht ausdrücklich bauaufsichtlich genehmigt wurde),

im Dachraum muss diese Höhe in einem ausreichenden Teil gegeben sein, vgl. die Regelung der LBO zu Aufenthaltsräumen.
Ausnahmen sind möglich (ggf. genehmigungsfähig) bei:
Verkaufsräumen, Gaststätten, ärztliche Behandlungsräumen, Sport- und Spielräumen sowie ähnliche Räumen.
Es muss ein geeigneter sogenannter II. Rettungsweg vorhanden sein:
Als I. Rettungsweg gelten Tür => Flur => Treppe => Haustür.
Als II. Rettungsweg fungiert üblicherweise ein Fenster zum Raum, das dafür technisch geeignet und ausreichend groß sein muss: regulär werden>0,90 m x 1,20 m im Lichten angenommen (in geöffnetem Zustand). Fenster im Dach erfüllen diese Vorgaben häufig nicht.

Dies gilt nur dann eingeschränkt, wenn der II. Rettungsweg aus Bestandsschutz-Gründen nicht zu fordern ist.

Wer einen Raum widerrechtlich als Aufenthaltsraum "verkauft", haftet letztlich für die Eignung. Wer den Raum so nutzt und von der fehlenden Eignung Kenntnis hat, übernimmt einen Teil der Haftung.